Taxes à payer lors de la vente d’un bien immobilier
Dans le système fiscal espagnol, les biens immobiliers et les actes dérivés des transactions immobilières sont soumis aux impôts suivants, qui peuvent être directs ou indirects, et qui doivent sans aucun doute être pris en compte en tant que dépenses lors de la vente d’un bien immobilier :
Impôts locaux
Il convient de préciser que des trois impôts locaux que nous envisageons, seul l’IBI est obligatoire. Les deux autres ne seront applicables que si le conseil municipal accepte de les exiger et élabore les ordonnances correspondantes :
- Impôt sur les biens immobiliers (IBI)
Aucune ordonnance n’est nécessaire pour le réglementer. La base imposable sera la valeur cadastrale ; dans le cadre de cet impôt, l « État est responsable de l » évaluation et l’impôt est fixé par les conseils municipaux. En d’autres termes, ce sont les conseils municipaux qui fixeront le pourcentage applicable à l « évaluation effectuée par l » État par l’intermédiaire d’organismes tels que le cadastre. - Taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains
Comme indiqué ci-dessus, elle n’est pas obligatoire, mais doit être approuvée par l’assemblée plénière du conseil municipal. Dans le cas des transferts, elle doit être payée par la personne qui transfère la propriété. Dans le cas d’héritages ou de donations, elle sera payée par la personne qui reçoit le bien. - Taxe sur les constructions, installations et travaux (ICIO)
Elle est perçue par la mairie à chaque fois qu’une autorisation est accordée. Le montant à payer dépend du budget des travaux.
Taxes cédées aux régions autonomes
- Droits de mutation et droits de timbre
- Droits de succession et de donation (ISD)
Impôts gérés par l’État
- Impôts sur le revenu des personnes physiques (IRPF)
- Impôt sur le revenu des sociétés (IS)
- Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
- Fiscalité immobilière spéciale des entités non résidentes
Tous ces impôts à payer sur la vente d’un bien immobilier ne sont pas identiques et n’affectent pas de la même manière l’achat ou la vente d’un bien immobilier. C’est pourquoi il est toujours nécessaire d’avoir l’avis d’un spécialiste, qui peut nous dire dans chaque cas concret comment ils nous affectent.
Comment déclarer la vente d’un logement à l’impôt des personnes physiques ?
Il y a quelques années, personne n’hésitait à accepter une bonne offre lors de la mise en vente de sa maison. Aujourd’hui, alors que les prix sont en pleine reprise, beaucoup se demandent s’il vaut mieux attendre que la situation s’améliore ou se lancer. Pour prendre cette décision, il est bon d’étudier comment se calcule la plus-value sur la vente d’un bien immobilier.
Si vos clients envisagent de vendre leur maison, il est important de savoir comment obtenir les bons conseils.
Quelle est l’incidence de la vente d’un bien immobilier sur notre déclaration d’impôts ?
La première chose à savoir est que la vente d’un bien est déclarée l’année suivante.
Gain ou perte en capital
Quel est le montant de l’impôt sur le revenu des personnes physiques que je dois payer ?
La première chose à savoir est que ce n’est pas la même chose de gagner de l’argent sur la vente d’une maison que de le perdre. Logiquement, il n’en sera pas de même si cet argent est investi dans un logement permanent ou si cette augmentation de patrimoine est utilisée à d’autres fins. Par conséquent, le montant de la plus-value que vous payez lorsque vous vendez votre maison dépend de plusieurs facteurs. Voyons cela en détail :
La première question consiste à savoir s’il y a eu une plus-value ou une moins-value afin de déterminer l’impôt à payer sur la vente d’un bien immobilier.
Si vous avez gagné de l’argent lors de la vente d’un bien immobilier, vous devez savoir comment la différence est calculée. Tout d’abord, le prix d’achat comprend les taxes payées à l’époque (TVA s’il s’agit d’un bien neuf, ITPV s’il s’agit d’un bien de seconde main), ainsi que les améliorations que vous avez apportées au bien.
Si la maison a été vendue, les impôts payés sont également inclus. Bien entendu, si le prix de vente de la maison est inférieur au prix d’achat (ce qui n’est pas rare à l’heure actuelle), on considère qu’il y a eu une perte de richesse et, par conséquent, on ne doit pas payer d’impôts.
De plus, ces pertes peuvent être compensées par les bénéfices des quatre années suivantes.
Et quel taux s’applique dans ces cas ?
Il existe différentes circonstances et tables de calcul, telles que la correction de l’inflation, mais les gains provenant de la vente d’une maison sont généralement imposés en tant que revenus de l’épargne, ce qui est inférieur au taux général.
Ce n’est que si moins de 12 mois s’écoulent entre la vente de la maison et l’achat d’une autre résidence que le taux général sera appliqué.
Réinvestissement dans la résidence principale
Dans la grande majorité des cas, les personnes qui vendent leur résidence principale achètent ensuite une maison. Dans ce cas, les bénéfices obtenus lors de la vente d’un bien immobilier ne paient pas les mêmes impôts que si l’on avait investi cet argent dans l’achat d’un nouveau logement. Ils sont exonérés d’impôts, mais cela doit être expressément spécifié dans la déclaration d’impôts.
Plus de 65 ans
Les taxes à payer lors de la vente d’un bien immobilier diffèrent si les propriétaires ont plus de 65 ans.
Dans ce cas, ils ne doivent pas payer d’impôts ni justifier qu’ils vont investir cet argent dans l’achat d’un nouveau logement.
Impôts selon la communauté autonome
Outre le fait de déclarer la vente d’un bien immobilier dans la déclaration de revenus de l’année suivante, il existe d’autres impôts à payer sur la vente d’un bien immobilier qui peuvent vous concerner, en fonction de la communauté autonome dans laquelle vous résidez. Vous trouverez ci-dessous une liste détaillée des plus connus :
Taxe foncière
Comme indiqué plus haut, il s’agit d’un impôt prélevé par les mairies des localités où se trouve la propriété, bien que pour le paiement de cet impôt, la mairie recueille des données auprès d’un organisme d’État, le Cadastre.
Comme on peut s’y attendre, chaque municipalité dicte ses propres règles, qui influent sur le taux appliqué à cette taxe, ainsi que sur les exonérations et autres réglementations.
Pour vous donner un exemple, la municipalité de Madrid a introduit d’importantes innovations dans l’application de ce type d’impôt, avec des exonérations pour certains types de revenus et des augmentations pour d’autres, comme ceux qui appartiennent aux tranches de revenus les plus élevées.
TVA, taxe sur la valeur ajoutée
Bien que cette taxe ne concerne pas ceux qui ont vendu un bien immobilier, mais ceux qui l’ont acheté, nous souhaitons détailler ce qu’elle implique.
Comme vous le savez, la TVA est prélevée sur les biens de première main, c’est-à-dire ceux achetés à des promoteurs immobiliers.
La TVA appliquée aux logements neufs est de 10 % dans toute l’Espagne, contrairement à l’impôt sur les mutations, qui est prélevé sur les logements d’occasion. Selon la communauté autonome dans laquelle la transaction est effectuée, un taux ou un autre doit être appliqué.
Taxe de transfert, ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP)
Le dernier des impôts à payer lors de la vente d’un bien immobilier que nous allons analyser est le PTI. Il dépend de la communauté autonome dans laquelle vous vivez, les fluctuations pouvant aller d’un maximum de 10 % en Catalogne à 4 % au Pays basque.
La différence est significative, ce qui en fait l’un des éléments les plus importants à prendre en compte lors de la vente d’une maison.
Comme vous le savez certainement, elle est à la charge du nouveau propriétaire et fait partie des taxes à payer lors de l’achat d’un bien immobilier. Elle doit être payée dans un délai de 30 jours ouvrables à compter de la date de signature de l’acte public.
Pour le paiement de cet impôt, il faut savoir qu’il est payé dans la communauté autonome où se trouve le bien immobilier, et non dans celle où a lieu la transaction immobilière.
Depuis quelque temps, l’ITP peut être payé par le notaire chargé de l’acte, mais il peut également être payé personnellement, au moyen d’un formulaire d’auto-évaluation fourni par l’administration fiscale, de sorte que c’est l’utilisateur lui-même qui calcule le montant à payer.
Enfin, il convient de noter que le PTI n’est pas seulement l’une des taxes sur la vente d’un bien immobilier, mais qu’il est également dû sur les loyers, à la charge des locataires. Une location est également considérée comme une acquisition onéreuse et donc soumise à l’ITP.
Jusqu « à une date relativement récente, cet impôt n » était pas perçu dans de nombreuses communautés. À Madrid, ce n’est que récemment qu’elle a commencé à être perçue, afin d’alléger le fardeau économique qui pèse sur les caisses.
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